Vom Exposé bis zum Notartermin: So läuft ein Immobilienkauf in Deutschland ab

Der Immobilienkauf in Deutschland folgt einem klar strukturierten Prozess – von der ersten Objektrecherche bis zur Schlüsselübergabe. Wer die einzelnen Phasen kennt und weiß, worauf es jeweils ankommt, vermeidet teure Fehler und trifft fundierte Entscheidungen.

Phase 1: Exposé und erste Prüfung

Das Exposé ist die erste Informationsquelle. Hier finden sich Kaufpreis, Lage, Grundriss, Baujahr und erste Angaben zur Ausstattung. Wichtig: Exposés sind Werbemittel – eine kritische Prüfung der Angaben ist unerlässlich. Achten Sie besonders auf Energieausweis, Hausgeld und Angaben zur Instandhaltungsrücklage.

Phase 2: Besichtigung und Due Diligence

Die Besichtigung ist mehr als ein Rundgang. Prüfen Sie Substanz, Technik und Zustand systematisch. Lassen Sie sich alle relevanten Unterlagen zeigen: WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Nachweise über durchgeführte Maßnahmen.

• Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
• Geplante Maßnahmen und Sonderumlagen

Phase 3: Finanzierung klären

Vor der Kaufzusage sollte die Finanzierung stehen. Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein und vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Tilgungsrate, Sondertilgungsoptionen und Zinsbindungsdauer. Vergessen Sie die Nebenkosten nicht: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %) und ggf. Maklercourtage.

Phase 4: Kaufvertrag und Notartermin

In Deutschland ist der Immobilienkauf notariell beurkundungspflichtig. Der Notar ist neutral und vertritt beide Parteien. Er prüft das Grundbuch, klärt Belastungen und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung. Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf sorgfältig – Sie haben das Recht, ihn vor dem Termin zu erhalten und zu prüfen.

Phase 5: Grundbucheintrag und Übergabe

Nach der notariellen Beurkundung wird zunächst eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Erst nach Zahlung des Kaufpreises und Entrichtung der Grunderwerbsteuer erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung. Die Schlüsselübergabe findet in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung statt.